（深圳上海新政 社保1改3，3改5，对楼市有什么影响？）

　　等了3个月，深圳的重磅楼市调控政策终于出炉了！3月25日晚间，深圳市政府发布调控政策：非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成！发布即日起实施。

　　据悉深圳2015年购房的人群当中，深户占比约7成；购买二手房的人9成申请房贷，他们平均贷款成数是6.5成。据深圳中原研究中心监测，投资客中非深户的比例在40%左右，在全市成交占比约一成。打击面可以说相当大。

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　　值得一提的是，位于龙华的某新盘在新政四小时前临时开放提前选房，均价5.2万/平，弃买对半。

　　2010-2015，深圳每出房产新政，楼市必有一轮明显变化。此次非深户购房社保“1改3”一出，只占深圳人口四分之一的深户又笑了。“1改3”和“首套还清二套首付4成”的出台，深圳楼市何去何从，是吓退投资客，还是误伤刚需族？

　　社保1改3:温和的心理战术

　　这个政策算是温和的攻心之策，从打击面来看，2014年官方数据显示，深圳有731.29万非户籍人口，但数据显示，在2015年深圳购房人群中，深户占比约70%，非深户仅30%。

　　对于那30%的非深户人群来说，深圳本身户籍政策和购房政策在一线城市中最为宽松，中原地产首席分析师张大伟认为深圳的户籍政策非常宽松，而之前的限购政策也是最宽松，1改3，只是增加了养房票的成本，但对心理打击巨大。

　　资深业内张公子认为，如果没有“供给侧”（相对于“需求侧”即供给方面。国民经济的平稳发展取决于经济中需求和供给的相对平衡。）放大供应的方案，深圳楼市就不会有终点，最终沦为香港式房价死结，一方面小市民买房的痛苦指数暴涨。另一方面政府还不能让房价跌，除了一跌很多人断供之外，业主的全部身家就是房子这一固定资产将会大幅缩水引发不满——新政会使深圳房价由2015年暴涨变为2016年稳步上涨，但是还是一个“涨”字。

　　另外，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为：纳税证明“一改三”属于财政税收政策，具有一定的行政色彩，来得快，管用，马上就把非深户的买房冲动给挡住了。这可是针对需求侧的动作，会伤及刚需，但在特殊时期实施，也算是在政策可选择的范围之内。

　　二套房首付比例最低4成：打击面或最广

　　此前，深圳认贷不认房：首套房还清房贷，购买第二套房时，首付依然可以按首套房来算（3成）。那么，3成到4成的变化，购房者到底可能要多出多少钱呢？以目前深圳新房市场来看，一套房按400万的标准来算（深圳房价上涨后的平均水平），首付则需要多出40万，而后贷款，按商业贷款来算，从利息部分也能省出40多万（暂不考虑物价贬值因素）。在一定程度上是提高了购房成本的。

　　但这项政策最“有用”在于，从深圳目前购房人群来看，二套房的人9成申请房贷，他们平均贷款成数是6.5成。可以说，影响人数最大。

　　美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为：“新政半年内会对深圳的房价产生影响，至少可以把今年的房价稳定住了，但是深圳本身的供需并未得到改变，后期还是会往上走。”

　　另外，深圳房地产律师刘子孺认为，深圳在2010年10月1日限购政策出台之时，就曾引发大量的诉讼。每一次调控政策都是一次交锋。

　　完整政策查看下图

　　深圳非户籍人口

　　2014年官方数据显示，深圳有731.29万非户籍人口。

　　炒房团

　　炒房团获取房票方式包括：①成立公司，以公司名义买房；②购买亲友的“房票”，市价3-5万不等；③为亲友缴纳一年社保，养“房票”。若新政落地，后两种“房票”的价格会急速上涨，获取“房票”难度增加，一定程度上可抑制炒房。

　　未及时过户的购房者

　　新政会以贷款签约时间为准，还是过户时间为准划分界限，尚难确定。若以过户时间为准，大批签订买卖合同，正处于办理手续阶段的购房者，将会失去购房资格，买卖合同失效。

　　实力刚需客

　　刚来深圳不久的年轻人，没有满足入户条件，但有实力的刚需购房者，就此被拦在买房门外。

　　深户与非深户购房情况变化

　　1非深户限购1套，且社保或纳个税满三年（之前是一年）2深户家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套。3以家庭为单位，本市无房且近2年内无住房贷款记录的，首付最低三成。4以家庭为单位，本市无房，近2年内有住房贷款记录，贷款首付最低四成。5以家庭为单位，本市已有一套，但已结清相应住房贷款的，首付最低四成（认房又认贷）

　　新政出台背后：房价涨幅惊人

　　我们来看看最新的数据。短期内房价的暴涨，深圳已创下多个全国第一：2016年2月，新建商品住宅价格同比上涨52.7%，遥遥领先于全国其他城市；

　　同时，世联行的上车盘指数显示，目前，深圳首套房购房门槛已提升至290万，而在2012年至2014年分别是151万、165万、209万，已追平香港、超越北上。

　　意味着，深圳的年轻人要想有一个自己的家，三成首付加上税费，首笔款要拿出近100万，30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言，并不轻松，给他们还贷背上了长期的沉重负担。

　　当楼市超出大部分购房者的承受力，房价距离调整也就不远了。

　　附上十年来特别是2014年至今深圳房价的变化图：

　　新政影响风险，律师支招

　　据深圳市场研究中心监测，2015年深圳购房者当中，深户占七成，非深户仅占三成。

　　而在非深户当中，社保年限不足3年的也是少数，不足三分之一。

　　因此链家指出，本次将外地户口购房的社保年限，从一年提高至三年，影响的人群不足10%。

　　但即便如此，也有网友大呼误伤刚需，甚至有部分购房者买房进行时受到了直接影响，那么，该如何应对？

　　社保1改3失去购房资格，已签合同、已诉案件如何处理？

　　1、已经通过中介方与业主签订购房合同，尚未网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的

　　过往做法：2010年“限购令”出台后对此情况曾以买方是否实际转账支付购房款区别对待，有转账证明的不受限购令影响，可以继续过户，没有转账证明的不能过户；

　　本次政策：政府尚未出台细则明确已签合同失去购房资格情况的处理，如一概不能过户则属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行，双方均有权解除合同互不追究责任；

　　2、已经通过中介方与业主签订购房合同，已网签《深圳市二手房买卖合同》，尚未完成递件过户的

　　该种情况下，因购房时间发生在《意见》实施之前，而《意见》并不具备溯及力，能够正常办理过户手续，双方均有严格履行义务；

　　3、已起诉强制过户尚未一审判决案件的处理

　　该种情况因无法开具或已开具的具备购房资格证明无效，法院可能会释明买方变更诉求为解约索赔，买方拒不变更的，可能会以合同客观不能履行为由驳回买方继续履行合同诉求，但买方仍然可以另案起诉追究业主的违约责任。

　　4、已起诉强制过户一审已判决，尚未二审判决案件的处理

　　因二审期间失去购房资格，二审可能会撤销一审判决，改判驳回买方继续履行合同诉求，同时释明买方可以另案起诉追究业主违约赔偿责任。

　　5、已起诉强制过户二审已判决案件的处理

　　判决已经生效并具备强制执行效力，限购令无法对抗生效判决，深圳市不动产登记中心应当予以办理过户手续。

　　总结：对深圳各类购房者影响指数：

　　购房需求的影响：刚需购房需求或溢至临深

　　业内人士分析，社保1改3，首付4成，在深圳买房成本上涨，资格受限，未来投资需求和刚需购房族或将外溢至东莞、惠州、中山等临深地区。从目前情况来看，深圳房价上涨后，从去年年末到今年年初，临深片区房价已经开启了房价上涨模式，东莞临深片区从均价1字头上涨至接近2字头，万年不涨的惠州、中山在近期也涨到了1万左右。那么，再加上此次政策的助推，临深未来或将更加火爆？

　　对于目前的临深楼市，深圳资深业内异形在分析文章中指出，对于当前也开始有点彷徨的临深楼市而言，刚开始刚需或有一定观望期，但在看到深圳楼市尤其楼价保持稳定后，因对对刚需而言毕竟看不到降价的希望了。所以下一步的临深楼市，刚需购房自用将成绝对主力，投资客受到一定情绪与期望值影响，积极性会有所收敛。

　　所以，建议临深项目一切以刚需自用为出发点，加予一定成长潜力预期，继续下好下一阶段这盘深圳刚需外溢大棋。于老异而言，看到温和新政，对于此前投资的临深某大盘也算是暂时放下一块大石头，只是升值预期或略延长一些。

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