（深圳715新政：落户满3年且3年社保个税才有购房资格）

　　?7月15日早上，深圳市8个部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，时隔2年，深圳又迎来了新一轮楼市调控政策，以下我们为大家详细解读：

　　原文：深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

　　夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

　　敲黑板、划重点：

　　点评：

　　1、2020年715新政对非深户没有影响。

　　2、715新政，杜绝了单纯为了购房而落户深圳的购房行为，有利于防止外来资金炒作深圳楼市。但仅从目前政策的字眼看，很可能会误伤部分已经在深圳工作多年、而刚刚落户深圳的客户群体，我们认为需要保护此类人群的购房资格。

　　3、针对离异夫妻任一方购房的情况，此前对于离婚2年内的人士，其离异前家庭住房拥有情况，仅影响其再次购房的首付比例。但715新政后，离异家庭离异前的住房套数，在离婚之日起3年内一并计入其住房拥有套数之内，因此将直接影响其购房资格。所以，对于部分以离婚名义倒腾购房名额的行为，起到很大的打击作用。

　　总体来讲，上述政策的调整，直接降低购房需求端的数量。

　　原文：在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。

　　根据中国人民银行有关规定，经深圳市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：

　　（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

　　（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

　　（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

　　敲黑板、划重点：

　　点评：

　　此项政策将公积金住房贷款增加到房贷记录里，有别于此前的情况，使得部分曾经使用公积金贷款的客户，其换房的成本有所提高。另外，针对购买非普通住宅的人群，其购房成本也有所提升。

　　总体而言，此证政策的目，是通过增加部分需求端人群的购房成本，以压制楼市的买房热情。

　　原文：更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

　　敲黑板、划重点：

　　点评：

　　此项政策通过提高增值税免征年限，增加存量房的转移成本。但由于深圳目前已实行住宅3年限售政策，因此增值税免征从2年调整到5年，其影响相对有限。

　　原文：享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

　　敲黑板、划重点：

　　点评：

　　新标准前后对比来看，普通住宅标准明显收紧，首先对普通住宅的价格上限进行了限制，且需要同时满足3个条件，普通住宅的受惠面将明显缩小。

　　总价低于750万的标准将会对部分南山、福田、宝安中心区等均价较高区域的刚需和部分改善户型造成明显杀伤，交易税费将大幅上涨，且对有过贷款记录或二套房购房者更不友好，首付比例上调1成，购房成本明显提高，购房热情或被抑制。

　　原文：对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

　　点评：

　　优先满足刚需及居住更久的居民的购房需求，降低够房难度，在一定程度上抑制投资需求。

　　原文：进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

　　点评：

　　进一步完善“三价合一”制度，避免阴阳合同的出现。

　　原文：及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

　　点评：

　　加大二手住房交易价的透明度，避免因信息不对称而带来购房恐慌。

　　原文：持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。

　　点评

　　规范市场秩序，使得整个房地产市场更加合规、合法地运行。

　　综上所述，715新政的出台，能较好地保护刚需客户利益并抑制投资需求的扩散，另外提高了非普通住宅的交易成本，能够有效防止整体楼市被部分“网红盘”带节奏。我们预期下半年深圳楼市将出现调整的态势，价格上升的速度有所减缓，同时放盘量及成交量也会出现下降的趋势。

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